Na zakupie w Andaluzji zapłacisz 7% ITP przy rynku wtórnym lub 10% VAT + ok. 1,2% AJD przy deweloperskich. 10% VAT on new builds Do tego notariusz, rejestr i prawnik ok. 1–2%. Co roku: IBI, opłata śmieciowa, IRNR (imputowany lub z najmu) i ewentualny podatek majątkowy/solidarnościowy.
IRNR for non-residentsPiszę to z perspektywy wielu lat pracy z międzynarodowymi rodzinami, które zakochały się w Costa del Sol. Podatki nie są romantyczne, ale decydują o realnym koszcie posiadania i spokoju. Gdy rozumiesz stawki, terminy i wybory prawne, negocjujesz lepiej i śpisz spokojniej. My dbamy, byś nie miał niespodzianek.
Dlaczego podatki przy zakupie i posiadaniu mają kluczowe znaczenie w 2026?
W 2026 roku reguły są stabilne, ale kwoty znaczące. Jedna decyzja – rynek wtórny vs deweloperski, prywatnie vs spółka – zmienia koszty dziś i za 10 lat. To wpływa na zwrot z inwestycji, cash flow z najmu i cenę wyjścia przy sprzedaży.
Jako nierezydent działasz w systemie IRNR, z innymi stawkami i formularzami niż rezydenci. Do tego dochodzą lokalne podatki gmin (IBI, basura), andaluzyjskie stawki ITP/AJD oraz ogólnokrajowy VAT i zasady plusvalía przy sprzedaży. Każdy element trzeba policzyć i zsynchronizować .
Co się zmieniło w ostatnich latach i ma znaczenie dziś
Andaluzja utrzymała jednolitą stawkę ITP 7% i zredukowane AJD ok. 1,2% dla aktów notarialnych – to prostsze planowanie i często niższy próg wejścia niż kiedyś . Reforma plusvalía w 2021 r. pozwoliła gminom stosować nowy wzór, zmieniając kalkulację podatku przy sprzedaży .
Równocześnie wprowadzono ogólnokrajowy podatek solidarnościowy od dużych fortun ponad 3 mln € – ważne dla segmentu premium. Andaluzja utrzymuje ulgi w klasycznym podatku majątkowym, ale danina solidarnościowa działa centralnie .
Jakie podatki zapłacisz przy zakupie na Costa del Sol?
Na starcie decyduje typ nieruchomości. Rynek wtórny oznacza ITP 7% od ceny zakupu w Andaluzji. Rynek pierwotny to 10% VAT na mieszkania i miejsca garażowe oraz AJD ok. 1,2% od wartości dokumentu (zwykle cena + hipoteka) .
Pamiętaj o kosztach transakcyjnych: notariusz i rejestr zwykle 0,5–1% łącznie, prawnik 1% + VAT, wycena dla banku 400–800 €, prowizje bankowe 0,5–1% kredytu. Przy hipotece także AJD od kwoty zabezpieczenia .
Rynek wtórny vs deweloperski – które obciążenia są wyższe?
Przy 500 000 € na rynku wtórnym ITP wyniesie 35 000 €. Na rynku pierwotnym przy tej samej cenie zapłacisz 50 000 € VAT + ok. 1,2% AJD (ok. 6 000 € jeśli bez hipoteki). Dla wielu klientów różnica na wejściu decyduje o wyborze etapu .
Dodaj koszty notariusza/rejestru i prawnika (ok. 7 000–10 000 € przy tej wartości) oraz potencjalne koszty bankowe. Szczegóły znajdziesz w naszym kompendium .
Lista kosztów jednorazowych – praktyczny checklist
W praktyce planujemy budżet „na bramce” na poziomie 8–13% ceny przy rynku pierwotnym i 8–10% przy wtórnym (bez hipoteki). To bezpieczny bufor dla większości transakcji w 2026 r.
- ITP 7% (rynek wtórny) lub VAT 10% + AJD ok. 1,2% (pierwotny) .
- Notariusz + Rejestr: zwykle 0,5–1% łącznie .
- Prawnik: 1% + VAT – zalecane dla due diligence .
- Wycena, tłumaczenia przysięgłe, opłaty bankowe: 1 000–3 000 €.
- AJD od hipoteki: ok. 1,2% podstawy (zależnie od banku) .
Dokumenty i formalności, o których łatwo zapomnieć
Potrzebujesz numeru NIE, konta w hiszpańskim banku i, jeśli finansujesz się w Hiszpanii, dokumentów dochodowych w języku hiszpańskim. W praktyce przygotowanie dokumentów trwa 2–4 tygodnie .
Przy deweloperskich zwróć uwagę na harmonogram płatności i gwarancje bankowe dla wpłat. Zawsze weryfikujemy licencje i obciążenia w rejestrze – to oszczędza miesiące problemów później.
Roczne podatki i obowiązki nierezydenta – co płacisz po zakupie?
Po akcie pojawiają się stałe pozycje: IBI (podatek od nieruchomości), opłata za odpady, ubezpieczenie, wspólnota (w budynkach), IRNR i ewentualnie podatek majątkowy/solidarnościowy. To właśnie one tworzą realny koszt posiadania.
IBI liczony jest od wartości katastralnej (nie rynkowej) i zwykle mieści się w 0,3–1,1% w zależności od gminy. Opłata za odpady bywa stałą kwotą roczną ustalaną lokalnie .
IRNR – dochód nierezydenta: imputowany i z najmu
Jeśli nie wynajmujesz, płacisz imputowany dochód: podstawą jest 1,1% lub 2% wartości katastralnej, a stawka 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych. Deklaracja najczęściej na modelu 210 .
Przy najmie płacisz od realnego dochodu (po kosztach) jeśli jesteś z UE/EOG – stawka 19%; poza UE stosuje się 24% bez odliczeń kosztów. Rozliczenia kwartalne, licencja na wynajem krótkoterminowy może być wymagana .
Podatek majątkowy i danina solidarnościowa
Andaluzja ma szerokie ulgi w podatku majątkowym, ale ogólnokrajowy podatek solidarnościowy może dotyczyć majątku powyżej 3 mln €. Stawki progresywne rosną wraz z podstawą opodatkowania .
W praktyce przy aktywach premium uwzględniamy globalny majątek i konwencje o unikaniu podwójnego opodatkowania. To wymaga koordynacji z doradcą w kraju rezydencji podatkowej .
IBI, basura i opłaty wspólnotowe – jak budżetować?
Dla mieszkania 2–3 sypialnie w Marbella/Mijas IBI często wynosi 600–1 200 € rocznie, a opłata za odpady 100–200 €. Wspólnota zależy od udogodnień (basen, ochrona) i wynosi zwykle 1 500–4 000 € rocznie .
Tworzymy roczny budżet utrzymania i zestaw terminów płatności, aby uniknąć odsetek. To prosta praktyka, która ratuje portfel i nerwy .
Forma zakupu: prywatnie czy przez spółkę – co się bardziej opłaca?
Prywatny zakup jest prosty, tańszy w utrzymaniu i wystarcza w większości przypadków. Spółka ma sens przy inwestycjach portfelowych, planowaniu sukcesji, ochronie odpowiedzialności lub gdy dochód z najmu wymaga innego opodatkowania.
Nie ma jednego „złotego” modelu – analizujemy strukturę majątkową, rezydencję podatkową, finansowanie i plany wyjścia. Często rekomendujemy zakup prywatny z dobrą polisą i planem sukcesji w Hiszpanii.
Zakup prywatny – zalety i kiedy wybrać
Plusy: niższe koszty bieżące, prostsze rozliczenia IRNR, brak rachunkowości spółki. Minusy: przy najmie krótkoterminowym odliczenia kosztów tylko dla UE/EOG; ekspozycja na podatek majątkowy/solidarnościowy przy wysokich aktywach .
Przy budżecie 300 000–1 500 000 € i użytkowaniu własnym w 70–100% prywatny zakup w 2026 zwykle wygrywa. To także prostsza sprzedaż w przyszłości .
Hiszpańska spółka S.L. – kiedy ma sens
Dla portfela najmu długoterminowego lub rozproszenia ryzyka S.L. może dać korzyści: amortyzacja, koszty operacyjne, 25% CIT. Dochodzi jednak księgowość, opłaty stałe i inne obowiązki sprawozdawcze .
Przy finansowaniu hipoteką AJD od ustanowienia zabezpieczenia nadal obowiązuje. Przeanalizuj też opodatkowanie dywidend w kraju rezydencji według umów o unikaniu podwójnego opodatkowania .
Spółka zagraniczna – na co uważać
Własność przez spółkę offshore lub zagraniczną wymaga analizy CFC, ryzyka zakładu podatkowego i spójności z ATAD. Może być neutralna, ale łatwo o niezamierzone skutki .
W praktyce łączymy opinię lokalnego asesora z doradcą w kraju rezydencji. To minimalizuje ryzyko i upraszcza raportowanie krzyżowe – od tego zależy zgodny plan podatkowy.
Realny całkowity koszt posiadania – scenariusze na 10 lat
Weźmy apartament 800 000 € w Esteponie, używany 80% prywatnie, 20% wynajmu letniego. Wkład własny 50%, reszta kredyt. Przy rynku wtórnym koszty wejścia ok. 8–10% (ITP, opłaty). Rocznie: IBI 900–1 300 €, basura 120–180 €, wspólnota 2 000–3 000 € .
IRNR: imputowany od części niewynajmowanej + kwartalne rozliczenia z najmu. Przy rezydencji UE odliczamy koszty eksploatacji i prowizje. Po 10 latach doliczamy koszty wyjścia i ewentualną plusvalía (po nowym wzorze gminy) .
Segment premium 2,5 mln € – aspekt podatku solidarnościowego
Dla willi 2,5 mln € zakup deweloperski: 10% VAT + ok. 1,2% AJD czyni wejście droższym niż rynek wtórny. Rocznie dorzucamy wyższe IBI i koszty utrzymania nieruchomości wolnostojącej.
Jeśli globalny majątek przekracza próg, włączamy daninę solidarnościową w kalkulację TCO i rozważamy planowanie międzypaństwowe majątku. To częsty wątek w rozmowach z klientami premium .
Proces podatkowy krok po kroku dla kupującego w 2026
Wypracowaliśmy prosty schemat, który działa dla nierezydentów. Daje kontrolę nad czasem i budżetem oraz eliminuje błędy na mecie.
Przy zakupach wtórnych realny harmonogram to 8–12 tygodni do aktu; przy deweloperskich – zgodnie z kamieniami milowymi inwestycji .
7 kroków do zakupu bez niespodzianek
- Pre-budżet: policz ITP/VAT/AJD i koszty transakcyjne. Zaplanuj 8–13% buforu .
- NIE + konto bankowe: zamów z wyprzedzeniem 2–4 tygodnie .
- Hipoteka: wstępna decyzja i wycena – porównaj RRSO i prowizje .
- Due diligence: stan prawny, długi wspólnoty, licencje .
- Umowa rezerwacyjna i arras: jasny podział podatków i terminów.
- Akt notarialny: płatności podatków w terminie (ITP/AJD). Zwykle 30 dni na ITP w Andaluzji .
- Po akcie: rejestracja, IBI i basura, ustanowienie domicylu płatności, kalendarz IRNR .
Po zakupie – rytm rozliczeń, który działa
Tworzymy roczny kalendarz: IBI i basura według gminy, IRNR imputowany (grudzień kolejnego roku) i kwartalne deklaracje z najmu. Raz w roku przeglądamy próg podatku majątkowego/solidarnościowego.
Przygotowujemy też plan wyjścia: przy sprzedaży kupujący zatrzymuje 3% ceny od nierezydenta – to zaliczka na CGT. Wcześnie wyliczamy skutki, by nie blokować płynności .
Najważniejsze ryzyka i jak ich uniknąć
Widzieliśmy wiele transakcji, które „bolały” tylko dlatego, że ktoś zlekceważył drobiazg. Oto najczęstsze błędy i nasze sposoby na ich uniknięcie.
Małe korekty na początku zwykle oszczędzają tysiące euro później – i godziny nerwów.
Niedoszacowanie podatków przy hipotece i AJD
AJD liczy się od podstawy aktu (często cena + kwota zabezpieczenia kredytu). To bywa łączny koszt wyższy o kilka tysięcy euro. Zawsze pytamy bank o pełny wskaźnik kosztów i podstawę AJD na piśmie .
W kalkulatorze kosztów pokazujemy wariant z i bez finansowania. Dzięki temu porównujesz oferty rzetelnie .
Brak podatkowego planu najmu i licencji
Najem krótkoterminowy wymaga rejestracji i raportowania gości. Bez tego ryzykujesz kary i utratę odliczeń (UE/EOG). Tworzymy dla Ciebie „pakiet najmu” z wzorami rozliczeń .
Warto rozważyć wynajem średnioterminowy poza sezonem – stabilizuje cash flow i IRNR. Mamy sprawdzone case’y z Marbella i Estepony.
Zapominanie o exit tax: 3% retencji i plusvalía
Przy sprzedaży kupujący potrąca 3% ceny od nierezydenta jako zaliczkę na podatek od zysków. Gmina nalicza plusvalía według nowych zasad. Z wyprzedzeniem modelujemy oba podatki .
Dobrze negocjować klauzule o podziale kosztów już w arras – to eliminuje spory przy akcie.
Zebraliśmy krótkie, precyzyjne odpowiedzi, które często wysyłamy klientom po pierwszym spotkaniu. Konkret i terminy – bez żargonu.
What taxes do you pay when buying property in Spain?
Na Costa del Sol: rynek wtórny – ITP 7%; rynek pierwotny – VAT 10% + AJD ok. 1,2%. Dochodzą notariusz, rejestr, prawnik i ewentualne koszty bankowe .
What are the annual taxes for non-resident property owners?
IBI, opłata za odpady, IRNR (imputowany, jeśli nie wynajmujesz; z najmu – kwartalnie), ubezpieczenie i w razie wysokiego majątku – podatek majątkowy/solidarnościowy .
How high are purchase costs on the Costa del Sol?
Plan budżetu 8–13% ceny (w zależności od rynku, hipoteki i honorariów). Rynek pierwotny zwykle droższy na wejściu przez VAT + AJD .
Is it better to buy property privately or through a company in Spain?
Dla drugiego domu – zwykle prywatnie (prościej i taniej). Spółka ma sens przy portfelu najmu, sukcesji lub szczególnych celach podatkowych – wymaga analizy CIT i umów o unikaniu podwójnego opodatkowania .
What is the real cost of owning property on the Costa del Sol?
Poza kredytem uwzględnij: IBI 0,3–1,1% katastru, basura 100–200 €, wspólnota 1 500–4 000 €, IRNR, serwis nieruchomości i ubezpieczenie. Policz też rezerwę na naprawy .
Podsumowanie: jak podjąć świadomą decyzję w 2026
Podatki to mapa. Gdy ją masz, jedziesz pewnie – wiesz, co płacisz dziś, co co roku i ile przy wyjściu. W 2026 Andaluzja oferuje przejrzyste stawki, a my dostarczamy liczby, terminy i struktury, które działają.
Chcesz policzyć swój case 1:1 i porównać rynek wtórny vs pierwotny, prywatnie vs spółka? Przy kawie w Puerto Banús ustawimy pełny plan kosztów i zgodne rozliczenia – z myślą o Twojej rodzinie i długim horyzoncie .