Vi har hjälpt hundratals internationella familjer att köpa i Marbella, Estepona och i det bredare området Costa del Sol. De nöjdaste ägarna hade alla en sak gemensamt: de förstod sin totala skattesituation innan de skrev under. I Spanien är köp- och ägarskatter förutsägbara – om du planerar dem tidigt. År 2026 kan en tydlig, efterlevnadssäkrad plan spara dig stress, pengar och tid.
I den här guiden packar vi upp den verkliga ägandekostnaden för icke-bofasta – köpskatter, årliga avgifter, hyresbeskattning, trösklar för förmögenhets-/solidaritetsskatt och utgångskostnader – så att du kan planera med tillförsikt. property registration and transfer procedures property transfer documentation requirements Vi kommer att jämföra privat ägande med företagsägande, dela realistiska budgetar och ge dig en advokatgranskad checklista, utformad genom år av praktiska transaktioner över hela Costa del Sol.
Varför skatter är viktiga för icke-bofasta på Costa del Sol 2026
Fastighetsskatter påverkar tre faser av din resa: inträde (köpkostnader), innehav (årliga skatter och driftskostnader) och utgång (försäljningsskatter). Att förstå alla tre är hur du undviker överraskningar och skyddar din avkastning. Vi ser köpare fokusera på pris och missa 10–14 % i köpkostnader – något som kan undvikas med tidig planering.
Spaniens skattesystem är stabilt men skiktat: statliga regler, regionala satser (Andalusien) och lokala kommunala avgifter. Andalusian regional tax rates År 2026 är de stora posterna fortfarande överlåtelseskatt kontra moms, stämpelskatt, inkomstskatt för icke-bofasta, kommunal IBI och potentiell förmögenhets-/solidaritetsskatt. Var och en har tydliga regler och deadlines som du kan planera utifrån .
Vi tar också hänsyn till din livsstil: kommer du att hyra ut bostaden deltid, låta den stå tom eller använda den året runt? Din användning ändrar dina årliga skatter och avdrag. Om du är gränsöverskridande bör ditt hemlands regler (dubbelbeskattningsavtal) granskas med en kvalificerad rådgivare, särskilt för högförmögenhetstillgångar och successionsplanering .
Vilka skatter betalar du när du köper fastighet i Spanien (Costa del Sol)?
På Costa del Sol beror din köpskatt på om du köper en begagnad bostad (återförsäljning) eller en nybyggd direkt från en utvecklare. Du kommer även att budgetera för notarie, register, juridiska kostnader och (om finansierat) bankkostnader. Nedan finns en översikt för Andalusien 2026.
1) Återförsäljningsfastighet: ITP överlåtelseskatt + avgifter
De flesta återförsäljningar i Andalusien drar till sig en fast 7 % Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) på försäljningspriset i lagfartshandlingen, plus notarie-, fastighetsregister- och juridiska avgifter. Typiska totala kostnader: 8–13 % av priset, beroende på prisklass och professionella avgifter .
- Överlåtelseskatt (ITP): 7 % av priset (fast sats i Andalusien) .
- Notarie + Register: ungefär 0,5–1,5 % sammanlagt, minskar med prisklass .
- Advokat: vanligtvis 1,0–1,5 % + moms, beroende på omfattning .
- Bank-/bolånekostnader: värdering, uppläggningsavgifter; stämpelskatten på bolånedokument betalas av långivaren enligt gällande lag, medan du täcker notarie-/register-/gestoría-relaterade kostnader som rör lånet .
2) Nybyggd fastighet: moms + AJD stämpelskatt + avgifter
Nya bostäder drar till sig 10 % moms (IVA) på köpeskillingen, plus regional stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados) på lagfarten. I Andalusien ligger AJD vanligtvis runt 1,2 %, med totala köparens kostnader vanligtvis 11–14 % inklusive professionella avgifter .
- Moms (IVA): 10 % på priset för ny bostadsfastighet .
- AJD (stämpelskatt): ~1,2 % i Andalusien, kontrollera handlingstyp och kommunspecifika uppgifter .
- Professionella avgifter: enligt återförsäljning (juridisk, notarie, register).
3) Exempelbudgetar (för planering)
Vi gillar att sätta konservativa intervaller innan vi erbjuder:
- 500 000 € återförsäljning i Marbella: förvänta dig ~40 000–60 000 € i totala köpkostnader (8–12 %).
- 1 000 000 € nybyggnation i Estepona: förvänta dig ~120 000–140 000 € i totala köpkostnader (12–14 %).
Lås din budget tidigt med en komplett kostnadsspecifikation. Vi tillhandahåller specificerade uppskattningar före due diligence så att det inte uppstår några överraskningar vid slutförandet .
4) Dolda poster som många köpare missar
Vi ser tre återkommande förbiseenden: banköverföringsavgifter för stora insättningar, anslutning av nyttigheter för nybyggnationer samt möbler/inredning för nyckelfärdig användning. Om du är utanför EU kan valutafluktuationer under byggnationen också påverka din budget avsevärt – hantera detta proaktivt .
Vilka är de årliga skatterna och driftskostnaderna för icke-bofasta ägare?
När du väl fått nycklarna kommer du att möta förutsägbara årliga avgifter: kommunala skatter, inkomstskatt för icke-bofasta och samfällighetsavgifter om sådana finns. Dina exakta siffror beror på fastighetsvärdet (cadastral value), kommunen och om du hyr ut bostaden.
1) IBI (kommunal fastighetsskatt) och basura (avfall)
IBI fastställs av din Ayuntamiento och debiteras som en procentsats av fastighetsvärdet (ofta 0,3 %–1,3 %). Basura är en lokal avfalls-/återvinningsavgift, vanligtvis ett fast belopp per år eller per faktureringsperiod .
- Betalningsfönster: ofta mitten/slutet av året (varierar per kommun). Ställ in autogiro för att undvika tilläggsavgifter .
- Kadastrala revideringar: kan ändra IBI; be din advokat kontrollera det senaste valor catastral under due diligence .
2) Inkomstskatt för icke-bosatta (Modell 210)
Om du inte hyr ut din fastighet, beräknar Spanien en schablonintäkt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Den schablonmässiga basen är generellt 1,1 % (eller 2,0 % om fastighetens taxeringsvärde inte nyligen har reviderats) multiplicerat med gällande skattesats för icke-bosatta: 19 % för invånare i EU/EES, 24 % för andra .
- Inlämning: Modell 210, vanligtvis i slutet av följande år för schablonmässig inkomst .
- Tips: spara en IBI-räkning och fastighetsdata; din skatterådgivare behöver dem årligen .
3) Uthyrning av din fastighet: kvartalsvis skatt
När du hyr ut beskattas du för hyresintäkter. Boende inom EU/EES kan dra av vissa utgifter (räntor, IBI, försäkring, samfällighetsavgifter, reparationer, agentavgifter) kopplade till uthyrningsperioden; icke-EU-ägare beskattas generellt på bruttoinkomsten utan avdrag. Skattesatserna är 19 % (EU/EES) eller 24 % (icke-EU) .
- Redovisningscykel: kvartalsvis Modell 210 inom 20 dagar efter varje kvartalsslut .
- Turistuthyrning: registrera din fastighet om du hyr ut kortvarigt; plattformsrapportering gäller .
4) Samfällighetsavgifter och försäkring
Om din fastighet ligger inom en comunidad, budgetera månatliga eller kvartalsvisa samfällighetsavgifter för underhåll, pooler, trädgårdar och 24/7 säkerhet om tillämpligt. Hemförsäkring är tillrådligt och ofta ett krav från långivare. Detta är inte skatter men spelar roll för din totala ägandekostnad .
Är det bättre att köpa privat eller via ett företag i Spanien?
Det finns inget enhetligt svar. Vi börjar med dina mål: ren livsstil, deltidsuthyrning, arvplanering för flera arvingar eller skydd av tillgångar. För de flesta köpare av fritidsbostäder är personligt ägande enklast och mest kostnadseffektivt. För komplexa gränsöverskridande förmögenheter kan företagsstrukturer vara till hjälp – men kräver noggrann, efterlevnadssäkrad utformning.
Alternativ A: Personligt ägande (vanligast)
Enkelt ägande, okomplicerade skatter och lägre löpande administration. Vid försäljning gäller kapitalvinstskatt för icke-bofasta (19 % EU/EES; 24 % icke-EU), och köpare måste innehålla 3 % av priset för din slutliga kapitalvinstreglering (du återkräver skillnaden om du har överbetalat) .
- Succession: Andalusien erbjuder omfattande lättnader för nära släktingar vid arv/gåvor, vilket kan gynna personligt ägande i familjeplaneringsscenarier .
- Förmögenhet/Solidaritet: Personligt ägande interagerar direkt med dessa trösklar (se nästa underavsnitt).
Alternativ B: Spanskt SL-företag
Ett spanskt SL betalar 25 % bolagsskatt på nettovinst från hyresintäkter. Personlig användning av en företagsägd semesterbostad kan utlösa förmånsbeskattning om det inte är korrekt strukturerat. Aktier är spanska för successionsfrågor och kan bedömas för förmögenhets-/solidaritetsändamål beroende på omständigheterna .
- Fördelar: potentiell ansvarsseparation, professionaliserad uthyrningsverksamhet, möjliga fördelar med fastighetsplanering.
- Nackdelar: årlig redovisning, efterlevnad för styrelseledamöter och granskning av personlig användning. Uttåg via aktieförsäljning är ovanligt inom bostäder och kan locka till sig genomskinlighetsregler.
Alternativ C: Utländskt företag eller samägande
Utländska företag kan komplicera frågor om spansk fast driftställe (PE), internprissättning och förmånsbeskattning. Spanska myndigheter kan granska artificiella strukturer som minskar skatter utan ekonomisk substans . Samägande (makar/barn) med tydliga testamenten är ofta effektivare för familjebruk.
- Åtgärdspunkt: kör en sid-vid-sid-modell för personliga versus företagsrelaterade kostnader över 10 år, inklusive utträde. Vi bygger dessa med kunder innan vi förbinder oss .
Förmögenhetsskatt vs. Solidaritetsskatt i Andalusien (2026)
Andalusien tillämpar en 100 % regional rabatt på den standardiserade förmögenhetsskatten, vilket i praktiken eliminerar den regionalt. Spaniens nationella "solidaritetsskatt" på stora förmögenheter tillämpas dock över vissa nettobeloppströsklar (vanligtvis 3 miljoner euro, progressivt upp till 3,5 %), och regionala rabatter neutraliserar inte den .
- Praktiskt tips: beräkna din spanska nettobeskattningsbara bas efter avdrag och skulder kopplade till fastigheten. Jämför med din hemlandsexponering och traktatslättnader innan du köper en primär tillgång .
Processen, tidslinjer och en efterlevnadsinriktad checklista
Vi gillar rena, förutsägbara avslut. Här är steg-för-steg-processen vi delar vid vårt första kaffe i Puerto Banús. Den håller alla synkroniserade – från din bank till din advokat och revisor.
10 steg från erbjudande till årlig efterlevnad
- 1) Definiera struktur: personlig eller företagsmässig; besluta innan reservation .
- 2) Skaffa ditt NIE + bankkonto: avgörande för skattebetalningar och räkningar .
- 3) Bolånepreförhandsgodkännande: lås villkor och valutastrategi vid behov .
- 4) Due diligence: lagfart, inteckningar, licenser, IBI/kadasterkontroller, föreningsprotokoll och energicertifikat.
- 5) Kostnadsspecifikation: återförsäljning kontra nybyggnadsskatter, notarie/register, juridiska kostnader, bank – godkänns före privat kontrakt.
- 6) Skriva kontrakt: reservationsavtal och privat köpeavtal (PPC) med tydliga skatteklausuler och tidsplan för slutförande.
- 7) Slutförande hos notarien: betala ITP eller moms/AJD inom lagstadgade tidsfrister för att undvika tilläggsavgifter .
- 8) Efter slutförande: registrera lagfarten, ställ in autogiro för IBI/basura, gemenskapsavgifter och försäkring.
- 9) Uthyrningssetup (om tillämpligt): turistlicens, kvartalsvis Modell 210 och lokal efterlevnad .
- 10) Vid årets slut: schablonintäkt Modell 210 om ingen uthyrning; granska trösklar för förmögenhet/solidaritet; förbered nästa års budget .
Dokument att ha till hands
Spara en digital mapp med din Nota Simple, lagfart (escritura), senaste IBI-kvittot, fastighetsbeteckning, samfällighetsavgiftsutdrag, försäkringsbrev, hyresbokningar/fakturor och bankvärdering om belånad. Din revisor kommer att tacka dig vid varje deklarationsperiod.
2026 trender: vad kan förändras och vad som förmodligen inte kommer att göra det
Skatteramar utvecklas långsamt; deadlines och blanketter ändras snabbare. År 2026 övervakar vi den nationella solidaritetsskattens status, Andalusiens policy för stämpel-/överlåtelseskatt och digital rapportering för korttidsuthyrning. Inget av detta bör hindra dig från att köpa – men det kan förändra din optimeringsstrategi .
Vad vi förväntar oss ska förbli stabilt
- Skillnaden mellan återförsäljning och nybyggnation: ITP för återförsäljning; moms + AJD för nybyggnation.
- IRNR-ramverket: schablonintäkt om inte uthyrd; kvartalsvisa deklarationer om uthyrd; 19 %/24 % sats uppdelad efter bosättningsstatus .
- Kommunala avgifter: IBI och basura debiteras årligen med lokala kalendrar – och straffavgifter för sen betalning.
Områden att granska innan du köper
- Kadastrala uppdateringar: en översyn kan påverka IBI och din schablonbeskattning; fråga tidigt.
- Arvs-/gåvolättnader: Andalusiens generösa system för nära släktingar; verifiera aktuella trösklar om succession är viktig .
- Uttagsskatter: planera för 3 % källskatt för icke-residenta och kommunal plusvalía enligt reformerade regler vid försäljning .
Experttips för att sänka den verkliga ägandekostnaden (lagligt)
Vi tror starkt på efterlevnadsoptimerad planering. Enligt vår erfarenhet av att vägleda över 500 familjer, gör dessa enkla åtgärder en betydande skillnad över 5–10 år, utan att någonsin överskrida en röd linje.
Sju praktiska åtgärder
- Modellera dina 10-årskostnader: inkludera köp, årliga skatter, räntor, samfällighetsavgifter och en konservativ exit. Siffror driver strukturval.
- Välj din kommun klokt: två liknande bostäder kan ha olika IBI på grund av fastighetsvärde och lokala skattesatser.
- Använd avdrag om du hyr ut (EU/EES): håll koll på utgiftsfakturor; fördela noggrant för dagar uthyrda kontra personligt bruk .
- Ställ in autogiro: IBI, basura och samfällighetsavgifter – missade betalningar orsakar onödiga böter.
- Finansiera strategiskt: rimliga bolån kan minska förmögenhets-/solidaritetsbaserna; bekräfta hur din skuld är säkrad och dokumenterad .
- Klargör arvsplaner i förväg: matcha spanska och hemlandets testamenten; anpassa ägarskapets uppdelning till dina arvingars plan .
- Spara bevis: förvara reservationsavtal, PPC, fakturor, värderingar och bankutdrag – avgörande för kapitalvinstgrund och utgiftsbevis vid försäljning.
Dessa frågor hör vi vid nästan varje första möte. Här är koncisa, citerbara svar för att förankra din planering.
Vilka skatter betalar du när du köper fastighet i Spanien?
Återförsäljning: 7 % ITP i Andalusien, plus notarie/register/juridiska. Nybyggen: 10 % moms + ~1,2 % AJD, plus avgifter. Budgetera 8–13 % (återförsäljning) eller 11–14 % (nybyggnation) totalt, beroende på pris och kommun .
Vilka är de årliga skatterna för icke-bosatta ägare?
IBI (kommunal), basura och inkomstskatt för icke-bosatta – antingen schablonbaserad om den inte hyrs ut, eller på hyresintäkter/bruttoinkomst om den hyrs ut. Skattesatserna är vanligen 19 % för EU/EES, 24 % för icke-EU, med avdrag endast för skattebetalare inom EU/EES .
Hur höga är köpkostnaderna på Costa del Sol?
Återförsäljning: typiskt 8–13 % av priset. Nybyggnation: typiskt 11–14 %. Inkludera ITP eller moms/AJD plus professionella avgifter, bankkostnader och en oväntad buffert .
Är det bättre att köpa privat eller via ett företag i Spanien?
De flesta köpare av fritidsbostäder använder personligt ägande för enkelhet och lägre administration. Företagsstrukturer lämpar sig för specifika hyres- eller fastighetsmål men medför mer efterlevnad och granskning. Kör en 10-årig modell som jämför personligt ägande med företagsägande innan du reserverar .
Vad är den verkliga kostnaden för att äga på Costa del Sol?
Utöver köpkostnaderna, räkna med årlig IBI/basura, inkomstskatt för icke-residenta, samfällighetsavgifter, försäkring och underhåll. Om du hyr ut, lägg till kvartalsvisa deklarationer och redovisning. Högförmögna ägare bör bedöma sin exponering för förmögenhets-/solidaritetsskatt och planera för skulder .
Slutord: Att köpa här bör vara en glädje. Med rätt plan blir din skattesituation förutsägbar och hanterbar. Om du vill ha en skräddarsydd kostnadsberäkning och strukturell genomgång, delar vi gärna med oss av vad som har fungerat för våra kunder – klart och utan press .